Budowa domu krok po kroku – o czym należy pamiętać?

Budowa domu to zadanie, które przynosi mnóstwo satysfakcji, jednak oznacza także bardzo wiele pracy i konieczność uwzględnienia wielu czynników – zarówno tych wiązanych z kwestiami wymogów prawnych, jak i bezpieczeństwem oraz wieloma innymi zagadnieniami. O czym pamiętać na poszczególnych etapach budowy domu?

Chcę zbudować dom – i co dalej?

Decyzja zapadła: w najbliższym czasie dojdzie do budowy domu. Jak wyglądają poszczególne etapy i od czego należy zacząć? Proces budowy jest dość długi i złożony, a przy tym kosztowny, jednak późniejsza możliwość zamieszkania w wymarzonym domu wynagradza wszelkie trudności.

W pierwszej kolejności należy zastanowić się, jaki posiadamy budżet, a także jakie mamy oczekiwania. Jeśli zależy nam na dużej działce, warto zastanowić się nad zakupem gruntu w większej odległości od dużych miast: tam zazwyczaj grunty są tańsze. Warto jednak zadbać również o to, by okolica była odpowiednio skomunikowana z miastem, do którego będziemy dojeżdżać do pracy – dobrym pomysłem jest sprawdzenie, czy w okolicy już istnieją drogi szybkiego ruchu łączące dane miejsce z lokalizacją docelową lub czy powstaną w najbliższych latach (w końcu budowa domu nie zakończy się w ciągu kilku miesięcy, a co za tym idzie – jeżeli droga ma powstać w perspektywie 2 czy 3 lat, może się to okazać wystarczające).

Po określeniu powyższych czynników, możemy przejść do etapu poszukiwania odpowiedniej działki, która spełni nasze oczekiwania, a także umożliwi wybudowanie wymarzonego domu. Choć wydaje się, że to dość proste – również ta czynność może nam przysporzyć pewnych trudności.

Kupno działki budowlanej – na co zwrócić uwagę?

Zakup działki budowlanej stanowi tak naprawdę pierwszą czynność w procesie budowy domu i to właśnie od tego, czy podejmiemy prawidłową decyzję zakupową zależy, czy będziemy zadowoleni z wyboru przez wszystkie lata, które spędzimy w nowo wybudowanym domu.

Kwestią o podstawowym znaczeniu jest oczywiście dopasowanie działki do naszych potrzeb, o czym wspominaliśmy już wcześniej, lecz wtedy skupiliśmy się głównie na lokalizacji i rozmiarze. Nie są to jednak jedyne istotne rzeczy: ponadto, należy zastanowić się, jaki rozmiar działki, a także jej kształt nam odpowiada. Duże znaczenie ma również to, by przed faktycznym kupnem gruntu sprawdzić jego status w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z dokumentem tym można zapoznać się w Urzędzie Gminy właściwym dla miejsca, w którym znajduje się dany grunt. Uwaga: dany teren może nie być w danym momencie objęty miejscowym planem, wówczas należy wystąpić do gminy o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Ponadto, należy koniecznie sprawdzić księgę wieczystą działki budowlanej: znajdują się w niej istotne informacje, takie jak określenie właściciela gruntu (co pozwoli nam się upewnić, że podmiot sprzedający teren faktycznie jest posiadaczem działki lub pełnomocnikiem właściciela), sprawdzenie czy na gruncie ciąży służebność bądź inne ograniczone prawo rzeczowe, a także upewnienie się, że na działce nie ciąży hipoteka. Powyższe kwestie są kluczowe, bowiem zaniedbanie sprawdzenia tych informacji może oznaczać duże obciążenia finansowe, związane z zadłużeniem terenu.

Dobrym rozwiązaniem jest także sprawdzenie stanu uzbrojenia działki – czyli tego, czy dochodzą do niej wszystkie media. Równie istotną kwestią jest sprawdzenie, czy przez teren działki budowlanej nie przechodzą np. linie energetyczne, które prowadzą do wykluczenia części terenu spod zabudowy. 

Nie można zapominać również o tym, że nie bez znaczenia pozostaje także otoczenie działki: jeśli w pobliżu znajdują się uciążliwe zabudowania (np. zakłady produkcyjne) – musimy liczyć się z tym, że w pobliżu może być dość głośno. Jeżeli nam to nie odpowiada, warto  rozważyć wybór innej działki.

Niezbędne formalności przed rozpoczęciem budowy

Przed rozpoczęciem budowy niezbędne jest pozyskanie pewnych dokumentów, które pozwolą na wypełnienie prawnych procedur umożliwiających faktyczny początek prac. Wśród nich znajdują się m.in.:

• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w przypadku ich braku – decyzja o warunkach zabudowy),
• oświadczenie o możliwości przyłączenia działki do mediów (bądź warunki ich podłączenia),
• mapa zasadnicza,
• decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej (o ile teren był wcześniej wykorzystywany w takich celach),
• projekt budowlany,
• opinia geotechniczna (jeśli grunt charakteryzuje się trudnymi warunkami bądź projektant poprosił o przeprowadzenie badania gruntu).

Oprócz nich niezbędne jest również uzyskanie pozwolenia na budowę (lub zgłoszenie budowy), oświadczenie kierownika budowy czy zgodę na odstępstwo od przepisów (o ile takowe jest konieczne w określonej sytuacji) i inne. Szczegółową listę niezbędnych dokumentów warto zawsze sprawdzać w przepisach prawa, bowiem mogą one zmieniać się na przestrzeni czasu.

Projekt domu – gotowy czy indywidualny?

Gdy mamy już działkę i została ona uzbrojona w niezbędne media, możemy przejść do wyboru projektu budynku. W takiej sytuacji mamy do wyboru jedno z dwóch rozwiązań: gotowy projekt, który można zakupić w wielu biurach architektonicznych lub, jeśli mamy szczególne wymagania, projekt indywidualny. Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety i obydwie opcje sprawdzą się w określonych warunkach.

Właściciele nieustawnych działek lub osoby, które mają szczegółowe wymagania dotyczące budynku mogą zdecydować się na projekt indywidualny. W takiej sytuacji projektant stworzy od zera taki dokument, co pozwoli na uzyskanie oczekiwanego efektu. Warto jednak mieć na uwadze, że przygotowanie indywidualnego projektu domu jest zdecydowanie bardziej czasochłonne w porównaniu z zakupem gotowego projektu. Co za tym idzie, jeśli zależy nam na czasie, ta opcja może nie być najlepszym wyborem. Dodatkowo, indywidualny projekt domu wiąże się z wyższym kosztem, jako że wymaga on większego nakładu pracy ze strony osoby, która go przygotuje.

Gotowy projekt domu jest dostępny właściwie od ręki, a naniesienie na nim naszych ewentualnych poprawek nie jest bardzo czasochłonne, a co za tym idzie – pozyskanie w pełni przygotowanego, gotowego projektu domu zajmuje zdecydowanie mniej czasu niż w przypadku wariantu personalizowanego. Dodatkowo, jest to tańsze rozwiązanie, jako że wymaga zdecydowanie mniej pracy – konieczne jest zazwyczaj jedynie wdrożenie niewielkich zmian. Także koszt uzyskania gotowego projektu jest dużo niższy. Wadami tego rozwiązania jest to, że dom wygląda „tak jak inne”, co może stanowić przeszkodę dla osób, które cenią sobie indywidualizm. Dodatkowym minusem zakupu gotowego projektu jest również to, że nie możemy nanosić na nim dużych zmian.

Co jeszcze ma znaczenie podczas budowy domu?

Oprócz powyższych kwestii, przy zakupie działki budowlanej warto zwrócić uwagę również na dostęp do drogi: niektóre działki są bowiem usytuowane tak, że musimy korzystać z przejazdu po cudzym terenie. Choć sąsiedzi nie mogą odmówić nam tego rodzaju służebności, niekiedy sytuacja sąsiedzka bywa napięta, np. gdy przejeżdżamy po terenie działki w nietypowych godzinach. Dlatego też – o ile to możliwe – warto wybrać działkę budowlaną, która posiada bezpośredni dostęp do drogi.

Zarówno budowa domu, jak i zakup działki budowlanej to duże wyzwania, które wymagają sporo pracy, jednak efekt końcowy jest wart wysiłku. Aby mieć pewność, że wszelkie czynności przebiegną prawidłowo, nie należy się spieszyć: odpowiednie wypełnienie dokumentów, a także podjęcie decyzji związanych z budową domu sprawi, że unikniemy kłopotów związanych np. z brakami w dokumentacji.