Co warto wiedzieć o odbiorze technicznym mieszkania?

Przed wprowadzeniem się do wymarzonego domu konieczne jest przejście przez ostatni etap, czyli odbiór techniczny mieszkania. Jest on niezwykle ważny i trzeba mu poświęcić sporo uwagi. Do odbioru mieszkania od dewelopera należy się odpowiednio przygotować. Konieczne będzie przyjrzenie się dokładnie wszystkim elementom znajdującym się w każdym pomieszczeniu. Nie można pominąć nawet pozornych błahostek typu wygląd parapetu i drobne pęknięcia przy suficie. Odbiór mieszkania ma na celu sprawdzenie stanu nieruchomości, wykrycie usterek i różnych niedociągnięć. Zmniejszy to ryzyko poniesienia strat finansowych.

Dlaczego odbiór techniczny mieszkania jest tak istotny?

Zgodnie z polskimi przepisami prawa przed wydaniem nieruchomości konieczne jest przeprowadzenie jej odbioru technicznego. Będzie to ostatni moment na to, aby wykryć różne defekty i usterki wymagające naprawy oraz na zgłoszenie ich deweloperowi. Jest on zobligowany do wyeliminowania znalezionych wad i to na własny koszt, w ustalonym terminie. Zobowiązuje go do tego prawo, ale kluczowe będzie znalezienie usterek. Niestety nierzadko inwestorzy pomijają wiele niedociągnięć i nie zdają sobie nawet sprawy z tego, że coś nie zostało wykonane prawidłowo i można domagać się dokonania poprawek. Takie sytuacje mają miejsce, gdy przeprowadza się odbiór mieszkania od dewelopera samodzielnie. Brak znajomości prawa budowlanego działa na niekorzyść nabywcy. Trzeba też od razu podkreślić, że odbiór techniczny nie może zostać wykonany już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku od dewelopera. Jeśli Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał już dokument potwierdzający zakończenie budowy, to w świetle prawa odbiór techniczny mieszkania nie jest obowiązkowy.

Jak się przygotować do odbioru mieszkania od dewelopera?

Na spotkanie z deweloperem mające na celu dokonanie odbioru technicznego mieszkania należy zabrać ze sobą prospekt informacyjny, plan i rzut mieszkania oraz kilka przydatnych narzędzi. Za pomocą poziomicy można zweryfikować poziomość i pionowość podłóg ścian . Pozwala także na wykrycie ewentualnych nierówności tynków. Do sprawdzenia pionów można posłużyć się ciężarkiem na sznurku. Nie należy zapomnieć też o próbniku ze wskaźnikiem prądu. Warto mieć przy sobie również małą piłkę, która pozwoli szybko sprawdzić równość podłóg. Wentylację można ocenić przy użyciu zapalniczki. Latarka umożliwia wykrycie niedociągnięć na ścianach, których nie widać na pierwszy rzut oka przy normalnym oświetleniu. Fachowcy dokonujący odbioru mieszkań dysponują profesjonalnym sprzętem w postaci kamery termowizyjnej.

Na co zwracać szczególną uwagę podczas odbioru technicznego mieszkania?

Podczas odbioru mieszkania od dewelopera należy mieć na uwadze kąty proste, które szybko sprawdzi się przy użyciu kątownika. Kolejną kwestią są ściany, nie może być na nich żadnych wybrzuszeń, pęknięć, zacieków, wilgoci, śladów pleśni ani zgrubień. Plamy i przebarwienia to znaki ostrzegawcze, które wskazują na błędy wykonawcze popełnione przez ekipę budowlaną. Przyjrzeć należy się również ościeżnicom i drzwiom. Zweryfikować należy ich właściwe rozmieszczenie. Trzeba wszystko porównać do zapisów widniejących w dokumentacji mieszkania i projekcie. Okna i drzwi muszą być bez wad, sprawnie działać. Jeśli coś się zacina, jest porysowane lub uszkodzone, to należy to traktować jako usterkę wymagającą naprawienia. Trzeba też poprosić o okazanie certyfikatów i atestów na zamontowane elementy. Znaczenie ma nawet parapet, musi być on dobrze wyprofilowany, doszczelniony. Nie można zapomnieć również o kwestii szczelności drzwi balkonowych/tarasowych.

Bardzo ważna jest stolarka. Można szybko zweryfikować to, czy jest ona szczelna. Wystarczy włożyć pasek papieru między ościeżnicy a skrzydło otwartego okna. Jeśli po jego zamknięciu będzie można z łatwością wyciągnąć kartkę, to niestety świadczy to o jego nieszczelności. Zweryfikować należy również wysokość pomieszczeń i ich wymiary. Dokładnie trzeba się przyjrzeć wszystkim instalacjom. Znaczenie ma nawet właściwe rozmieszczenie grzejników. Istotny jest ciąg wentylacji. Kolejną kwestią będą media. Wymaga się doprowadzenia do mieszkania światłowodu oraz instalacji, które umożliwiają odbiór telewizji naziemnej, kablowej, satelitarnej i radia. Odbiór techniczny nieruchomości dotyczy również powierzchni dodatkowych w postaci balkonu, garażu i piwnicy. Najczęściej wykonywanymi wadami podczas odbioru mieszkania od dewelopera są porysowane szyby i parapety, obicia, otarcia, niska jakość wykończenia ścian, źle wykonana balustrada, słaba wydajność wentylacji pomieszczeń, niewyregulowane okna, cieknące kaloryfery, niezgodność z projektem, problemy z akustyką pomieszczeń.

Czy samodzielny odbiór mieszkania to dobre rozwiązanie?

Jak wiadomo, zakup mieszkania jest ekscytującym przeżyciem dla inwestora. Każdy chce jak najszybciej odebrać klucze i wprowadzić się do swojego wymarzonego lokum. Może to jednak wiązać się z brakiem obiektywności podczas oceniania stanu nieruchomości i przymykaniem oczu na pewne niedociągnięcia. Deweloperzy doskonale wiedzą, jak zakamuflować pewne defekty i odwrócić od nich uwagę nabywcy. Będą dążyć do tego, aby odbiór mieszkania przebiegł sprawnie i bez konieczności wprowadzania poprawek, które generują dla dewelopera dodatkowe koszty i opóźniają sfinalizowanie transakcji. Nawet jeśli mieszkanie wydaje się być bez skaz, to zwykle są to jednak tylko pozory i przy dokładnym przyjrzeniu się wszystkiemu na liście wad i niedociągnięć pojawi się sporo pozycji. 

Trzeba mieć na uwadze to, że pozorne defekty mogą w niedalekiej przyszłości stać się źródłem problemów i narazić użytkownika mieszkania na szereg dodatkowych strat finansowych. Kolejną kwestią jest presja ze strony dewelopera, której wiele osób ulega. Do samodzielnego odbioru mieszkania trzeba się bardzo dobrze przygotować, wyposażyć w odpowiednie przyrządy. Jeśli ktoś nie ma wiedzy z zakresu szeroko pojętego prawa budowlanego ani doświadczenia, to niestety może nawet nie być świadomym tego, że firma budowlana popełniła rozmaite błędy i źle wykonała swoją pracę.

Dlaczego warto zdecydować się na odbiór techniczny mieszkania z fachowcem?

Jako że inwestycja w nieruchomość wiąże się z niemałymi kosztami, to najlepszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z usług fachowca podczas odbioru technicznego mieszkania. Oczywiście wiąże się to z dodatkowym wydatkiem, ale pozwala uchronić się przed znacznie dotkliwymi stratami finansowymi. Doświadczony inżynier dysponuje wiedzą i nowoczesnym zapleczem technicznym, dzięki czemu jest on w stanie wykryć nawet najdrobniejsze niedociągnięcia, które zostałyby prawdopodobnie niezauważone przez inwestora. Fachowiec wie dokładnie, na co konkretnie trzeba zwracać uwagę. Lata praktyki sprawiają, że zna on najczęściej występujące wady i triki stosowane przez deweloperów. 

Ocenia rzeczywisty stan mieszkania w sposób obiektywny, bez emocji. Robi to sprawnie i metodycznie. Wspomaga się specjalistycznym sprzętem typu kamera termowizyjna. Inwestora można oszukać, ale urządzenie dokładnie wskaże na rozmaite defekty i niedociągnięcia. Inżynier jest w stanie wykryć bez problemu wycieki i zawilgocenia oraz mostki termiczne. Dokona dokładnej oceny stanu izolacji termicznej. Fachowiec jest dobrze zaznajomiony ze wszystkimi normami budowlanymi, dzięki czemu można skutecznie uzasadnić wpisanie wykrytych usterek do protokołu odbioru technicznego nieruchomości. Deweloper nie będzie mógł wobec tego podważyć trafnych argumentów i zostanie zobligowany do ich usunięcia na własny koszt w ustalonym terminie.