Czym jest najem okazjonalny? Zasady, zalety i wady, umowa

Przy wynajmie nieruchomości strony, czyli najemca oraz wynajmujący podpisują ze sobą umowę najmu. Może być to również umowa najmu okazjonalnego. Czym dokładnie jest ten typ najmu? Poniżej wyjaśniamy najważniejsze kwestie!

Najem okazjonalny – co to jest?

Najem nieruchomości polega na jej udostępnieniu przez wynajmującego, najczęściej właściciela nieruchomości, najemcy, czyli osobie, która chce z niej korzystać za określoną kwotę oraz na konkretnych warunkach.

Przy podpisywaniu umowy najmu nieruchomości mieszkalnej wynajmujący może przedstawić umowę najmu okazjonalnego. Warunki tego typu najmu różnią się od najmu zwykłego. Najem okazjonalny co to?

Zgodnie z przepisami najem okazjonalny lokalu jest najmem, który służy do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i może on obowiązywać na okres maksymalnie do 10 lat.

Umowa najmu okazjonalnego zapewnia przy tym lepszą ochronę interesów stron. Dokładniej określa warunki najmu i zdejmuje z wynajmującego określone obowiązki, jakie związane są z najmem zwykłym, natomiast najemcy zapewnia ochronę przed nagłym wypowiedzeniem umowy, gdy opłaca on wynajem terminowo.

Wynajem okazjonalny – przepisy

Zasady najmu okazjonalnego określają akty prawne, a dokładnie są to: 

– Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,

– Ustawa z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw,

– Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Zasady najmu okazjonalnego

W porównaniu do najmu zwykłego najem okazjonalny jest związany z innymi zasadami, których muszą przestrzegać najemca i wynajmujący. Najem, wynajem okazjonalny co to oznacza?

Główne zasady najmu okazjonalnego:

Dobrowolne poddanie się eksmisji przez najemcę

Najemca lokalu podpisujący umowę najmu okazjonalnego przygotowuje oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji dotyczącej eksmisji. 

Upraszcza to zatem opróżnienie lokalu przez wynajmującego w sytuacji, gdy najemca nie będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków, na przykład nie będzie opłacał rachunków w terminie.

Brak potrzeby zapewnienia najemcy lokalu zastępczego

Najem okazjonalny oznacza, że wynajmujący nie musi zapewniać najemcy lokalu zastępczego w przypadku wypowiedzenia umowy. Najemca ma w obowiązku złożyć oświadczenie i wskazać w nim mieszkanie, w którym zamieszka wtedy, gdy umowa najmu ulegnie rozwiązaniu. 

Znacznie podnosi to bezpieczeństwo wynajmującego, ponieważ czas oczekiwania na lokale zastępcze jest bardzo długi, co mogłoby wywołać u niego duże straty finansowe.

Ochrona dla najemcy lokalu

Jednocześnie najem okazjonalny wskazuje, że przedterminowe wypowiedzenie umowy przez wynajmującego może nastąpić tylko w kilku sytuacjach, co zapewnia ochronę dla najemcy przestrzegającego zapisów umowy. Dotyczy to poniższych przypadków:

– Korzystania z lokalu niezgodnie z zapisami umowy,

– Podnajmowania lokalu innym osobom,

– Opóźnienia w opłatach za wynajem przez minimum 3 okresy płatności z rzędu,

– Utracenia prawa do skorzystania z lokalu zastępczego wskazanego w oświadczeniu.

W przypadku wypowiedzenia umowy najemca ma 7 dni, aby zastosować się do niego.

Najem na cele mieszkaniowe

Umowa najmu okazjonalnego zakłada, że najem odbywa się na cele mieszkalne. Wobec tego nie ma ona zastosowania wtedy, gdy zamierza się prowadzić w wynajętym lokalu działalność gospodarczą.

Czas oznaczony do 10 lat

Przepisy wskazują, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas oznaczony, maksymalnie na okres do 10 lat.

Wynajmujący jako osoba fizyczna

Najem okazjonalny jest dostępny jedynie dla wynajmujących będących osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej. 

Dla firm, które chcą skorzystać z podobnego rozwiązania, przeznaczony jest najem instytucjonalny.

Pisemna forma umowy

Umowa najmu okazjonalnego musi mieć formę pisemną. W przeciwnym przypadku nie będzie ważna.

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Przepisy stanowią również, że oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w przypadku najmu okazjonalnego powinno być przygotowane w formie aktu notarialnego.

Najczęściej dla dodatkowego zabezpieczenia całą umowę podpisuje się wtedy w kancelarii notariusza.

Zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego

Zgodnie z prawem wynajmujący ma obowiązek zgłosić zawartą umowę najmu okazjonalnego do odpowiedniego urzędu skarbowego. Ma on na to 14 dni. W przeciwnym przypadku umowa zostanie przekształcona w umowę najmu zwykłego.

Najem okazjonalny a najem zwykły

Umowy najmu okazjonalnego i zwykłego różnią się pomiędzy sobą, dlatego przy zawieraniu umowy najmu należy zwrócić uwagę na jej rodzaj.

W porównaniu do umowy najmu zwykłego najem okazjonalny związany jest z dodatkowymi formalnościami, ponieważ wymaga on przygotowania przez najemcę oświadczeń. Daje on przy tym większe bezpieczeństwo wynajmującemu, który może łatwiej opróżnić lokal wtedy, gdy najemca nie będzie wywiązywał się ze swoich obowiązków.

Wobec tego umowa ta może zapewniać lepszą ochronę dla wynajmującego. Najemcy z kolei nie daje aż tak szerokiej ochrony, jak w przypadku umowy najmu zwykłego, na przykład nie otrzymuje on wtedy lokalu zastępczego w przypadku eksmisji.

Umowa najmu okazjonalnego – jak ją podpisać?

Dokumentem regulującym kwestie najmu okazjonalnego między stronami jest umowa najmu okazjonalnego.

Według przepisów musi być ona umową pisemną, dlatego nie można zawrzeć jej ustnie.

Do przygotowania umowy można wykorzystać wzory dostępne online lub dokument może przyszykować notariusz, gdy zamierza się podpisać ją w jego kancelarii.

Dokumenty potrzebne do umowy najmu okazjonalnego:

– Oświadczenie najemcy, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia oraz wydania lokalu we wskazanym terminie – oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego,

– Oświadczenie najemcy, w którym wskazuje on na inny lokal, gdzie będzie mógł mieszkać, gdy dojdzie do egzekucji i opróżnienia wynajmowanego lokalu,

– Oświadczenie właściciela lokalu albo innej osoby, która ma tytuł prawny do lokalu, że zgadza się ona na zamieszkanie w lokalu najemcy w razie jego egzekucji.

Jaki jest koszt zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Koszty związane z podpisaniem umowy najmu okazjonalnego są wyższe niż w przypadku umowy zwykłej, co wynika z konieczności przygotowania oświadczenia w formie aktu notarialnego.

Zazwyczaj koszty związane z podpisaniem umowy u notariusza wynoszą około 300-500 złotych zależnie od wybranej kancelarii notarialnej.

Przepisy nie wskazują, kto ponosi koszty związane z przygotowaniem i zawarciem umowy. Zazwyczaj jest to właściciel lokalu, natomiast koszty mogą być również podzielone po połowie.

Kiedy warto wykorzystać najem okazjonalny?

Dzisiaj coraz częściej właściciele nieruchomości wykorzystują umowy najmu okazjonalnego.

Umowa tego typu pozwala na uzyskanie dodatkowej ochrony w przypadku wynajęcia mieszkania lub innego lokalu mieszkalnego, co daje większe bezpieczeństwo w rozporządzaniu swoją własnością, gdy najemca będzie nierzetelny i nieuczciwy.

Z drugiej strony ogranicza ona prawa najemcy, ponieważ w razie wygaśnięcia umowy musi on dobrowolnie poddać się egzekucji i opuścić lokal. Warto przy tym pamiętać, że dotyczy to sytuacji, w której umowa się skończy lub najemca złamie warunki najmu, na przykład przestanie go opłacać, nie będzie korzystał z lokalu zgodnie z umową.

Umowa najmu okazjonalnego może być zatem korzystna zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy, gdy przestrzega się jej warunków.