Czym jest księga wieczysta?

Ten post będzie poświęcony księdze wieczystej… tak, brzmi jak super interesujący post od którego nie będziecie w stanie się oderwać .  Postanowiłem napisać o tym, bo jednak bardzo dużo osób kupujących nieruchomość nie ma wystarczającej wiedzy. Księga Wieczysta nieruchomości to bardzo istotny element przy zakupie. Jeśli chcesz się dowiedzieć więcej, zostań do końca, a ja postaram się opisać temat interesująco, przystępnie i z fajerwerkami!

W uproszczeniu: Księga Wieczysta to rozbudowany dokument osobisty nieruchomości, w którym znajdziesz informacje o jej stanie prawnym. Czyli np. dowiesz się czy mieszkanie jest zadłużone albo czy komornik windykuje z nieruchomości zadłużenie właściciela, znajdziesz informację o tym, czy na nieruchomości jest kredyt albo czy osoby trzecie mają prawo do zamieszkania w danym lokalu

 Czy każda nieruchomość posiada Księgę Wieczystą?

Nie. Zdarza się, że na przykład mieszkania ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu nie posiadają założonej takiej dokumentacji jak Księga Wieczysta. Nie stanowi to jednak przeszkody w sprzedaży.

 Czy dla każdej nieruchomości można założyć Księgę Wieczystą?

Niestety nie. W przypadku jeżeli grunty pod budynkiem mają status nieuregulowany (np. należą do miasta a nie do spółdzielni do której należy budynek), wówczas nie będzie możliwości wyodrębnienia Księgi dla lokali w danym budynku aż do momentu uregulowania tego statusu. W Warszawie wciąż jest bardzo dużo tego typu nieruchomości. Taką nieruchomość również można sprzedać, nie mniej jednak możliwy będzie zakup jedynie za gotówkę, ponieważ z racji braku Księgi Wieczystej żaden bank nie udzieli kredytu (bo nie będzie miał gdzie wpisać swojej hipoteki).

 Ciekawostka: do połowy 2013 roku można było założyć Księgę Wieczystą na nieuregulowanym gruncie. Kto zdążył to zrobić, ten może sprzedać daną nieruchomość klientowi kredytowemu.

Z czego się składa Księga Wieczysta?

Księga Wieczysta składa się z 4 działów.
Dział I składa się z dwóch podrozdziałów:
– oznaczenie nieruchomości
– spis praw związanych z własnością
dział II – informacja kto jest właścicielem
dział III – ograniczone prawa rzeczowe ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości
dział IV – hipoteka z informacją o wysokości założonej hipoteki.

 Które z działów powinny być szczególnie uważnie sprawdzone przez kupującego?

Należy szczególnie zwrócić uwagę na dział III i IV. Jeżeli w dziale III są jakieś ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością – na przykład widnieje tam wpis o tym, że ktoś dożywotnio może korzystać z danej nieruchomości lub wpisał się komornik z roszczeniem, wówczas należy zachować szczególną ostrożność. Nie oznacza to, że nieruchomość jest niesprzedawalna, nie mniej jednak przy podpisywaniu jakiejkolwiek umowy należy się w odpowiedni sposób zabezpieczyć.
Jeżeli w dziale IV widnieje wpis z hipoteką, również musimy pamiętać, że w odpowiedni sposób należy się zabezpieczyć przy podpisaniu umowy, tak aby nie przejąć hipoteki poprzedniego właściciela.

 Dodatkowo naszą wzmożoną czujność powinny wzbudzić wzmianki – czyli informacje o wpisach do księgi w toku. Każdą z takich wzmianek powinniśmy skonsultować z notariuszem.

 Gdzie można sprawdzić Księgę Wieczystą i kto to może zrobić?

Numer każdej Księgi Wieczystej można sprawić na rządowej stronie https://ekw.ms.gov.pl. Ma do niej dostęp każdy. Jeżeli posiadamy numer Księgi Wieczystej bez problemu ją odnajdziemy.