Koszt budowy domu

Postawienie domu i wykończenie go do stanu deweloperskiego (czyli pośredniego między surowym zamkniętym, a „pod klucz”) to ogromny wydatek, który prawie zawsze jest większy niż planowano. W poniższym wpisie spróbujemy przyjrzeć się ogólnym kosztom budowy domu i jednocześnie sprawdzimy, które etapy wykończenia budynku mieszczą się w podanej kwocie. 

Wycena kosztu budowy domu

Zacznijmy od tego, że najlepiej wyceniać koszty domu będącego na etapie deweloperskim. To oznacza, że budynek został zamknięty, otynkowany, ocieplony i posiada wszystkie kompletne instalacje. Stan deweloperski oznacza również, że inwestor będzie musiał ponieść koszty dodatkowe na jego wykończenie zgodnie z własnym projektem. Z oczywistych względów nie uwzględniamy tych wydatków w niniejszej analizie, gdyż wpływ na nie ma zasobność portfela, preferencje inwestora, zastosowane technologie itd. 

Uśredniając stawki rynkowe, koszt budowy domu do stanu deweloperskiego wynoszą w 2022 roku:

– średnio 342 tysiące złotych netto, jeśli celem inwestora jest wybudowanie domu parterowego o powierzchni 100 metrów kwadratowych,

– średnio 410 tysięcy złotych netto, jeśli celem inwestora jest postawienie domu z poddaszem o powierzchni 140 metrów kwadratowych,

– średnio 470 tysięcy złotych netto, jeśli w projekcie jest duży dom z piwnicą i poddaszem o powierzchni 195 metrów kwadratowych.

Jak widać, o ile powiększenie metrażu domu przedkłada się na relatywnie niewielki wzrost kosztów, o tyle dodatkowy poziom i podpiwniczenie mają olbrzymi wpływ na podniesienie ceny realizacji takiej inwestycji. Co ważne, nie można zapominać, że mamy tu do czynienia z relatywnie prostą bryłą budynku. Jeśli inwestorowi wymarzy się dom o niestandardowym, np. dopasowanym do wymiarów małej działki kształcie, koszty takiej inwestycji wzrosną lawinowo. To samo dotyczy garażu jednomiejscowego wbudowanego w konstrukcję domu. Nie dość, że jest on jednym, wielkim „mostkiem cieplnym”, który znacznie pogarsza właściwości termoizolacyjne budynku, to jeszcze wymaga istotnych ingerencji w bryle i wiąże się z dodatkowym kosztem rzędu 30 – 50 tysięcy złotych. 

Jeśli ktoś uważnie śledzi ceny zakupu domów i mieszkań w 2022 roku, to pewnie stwierdzi, że powyższe kwoty są (przynajmniej w pewnym stopniu) zaniżone. W pewnym sensie tak jest i to z dwóch powodów. Po pierwsze, mamy tu do czynienia z wartością uśrednioną. Po drugie, kwoty te nie obejmują wielu innych wydatków, które jednak nie są ściśle połączone z wydatkami na budowę domu. Jakie zatem koszty trzeba doliczyć do w/w zestawienia?

1. Zakupu działki budowlanej. Tutaj koszt oscyluje w granicach od kilkudziesięciu tysięcy, aż do nawet kilku milionów złotych. Wszystko zależy od jej powierzchni, uzbrojenia, lokalizacji itd. 

2. Uzbrojenia działki budowlanej. Koszt podciągnięcia wszystkich instalacji jest bardzo złożony i zależy od odległości do najbliższego przyłącza energetycznego, wodnego, gazowego itd.

3. Koszt projektu domu. W tym przypadku sprawa również jest bardzo złożona. Standardowy, najtańszy projekt można zakupić już za 2000 złotych. Dodatkowo trzeba opłacić koszty adaptacji, które mogą wynieść nawet drugie tyle. Jeśli ktoś chce zamówić projekt indywidualny, musi liczyć się z wydatkami od 5 do 15 tysięcy złotych. 

4. Wykończenie domu. Zgodnie z tym co napisaliśmy wcześniej, niektórzy z chęcią zakupią panele wycenione na 20 złotych za metr, a inni zadowolą się projektem ekskluzywnym, którego koszt to 300 złotych za metr kwadratowy. 

5. Zagospodarowania otoczenia. Inwestor musi ponieść dodatkowe wydatki na budowę ogrodzenia, bramy, ewentualnego tarasu, zakup roślin itd. Łączna suma tych wszystkich wydatków to nawet… 100 tysięcy złotych.

Ile kosztuje wybudowanie domu?

Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe koszty, może się okazać, że dom parterowy o powierzchni 100 metrów kwadratowych będzie kosztował inwestora nawet 500 tysięcy złotych. Oczywiście (w zależności od przyjętej struktury kosztów) może się okazać, że powyższe zestawienie nie zawiera wydatków na wykończenie. Mówiąc wprost: nadal ma się tu do czynienia z budynkiem zabudowanym na poziomie deweloperskim. Co to oznacza w praktyce?

Dom w stanie deweloperskim to budynek, który posiada:

– zamkniętą, to jest zabezpieczoną przed czynnikami zewnętrznymi (pogodowymi) konstrukcję budynku, co jest równoważne stanowi surowemu zamkniętemu,

– okna, drzwi wejściowe, a także bramę z zabudowanym ogrodzeniem,

– wszystkie instalacje wewnętrzne, w tym wodną, kanalizacyjną, grzewczą (system centralnego ogrzewania), gazową, elektryczną itd.,

– pełne otynkowanie, położone posadzki, a także parapety.

Na łączny koszt budowy domu wpływ ma również sam sposób wyceny kosztów przez firmę budowlaną. Może się okazać, że cena domu budowanego przez firmę A będzie nawet o 30 – 50 procent wyższa, niż koszt postawienia domu przez firmę B. Dlatego inwestorzy wybierający finalnego wykonawcę usługi, powinni zainteresować się kilkoma ofertami, a następnie porównać je ze sobą. Na marginesie warto dodać, że w Internecie udostępniane są specjalne kalkulatory, za pomocą których można łatwo wycenić koszt usług budowlanych w oparciu o oferty konkretnych firm.

Czy na łączny koszt wybudowania domu może jeszcze coś wpłynąć?

Otóż tak. Tym czymś jest oczywiście… czas. Trzeba wziąć pod uwagę również to, czy firmy budowlane są w stanie zrealizować wybraną inwestycję w danym momencie. Biorąc pod uwagę fakt, że:

– w firmach budowlanych pracuje znacznie mniej osób, co wynika z bieżącej sytuacji politycznej i międzynarodowej,

– koszty materiałów budowlanych i energii są coraz droższe,

– w kolejnych latach stawianie niektórych domów będzie łatwiejsze pod kątem proceduralnym,

– zwiększyła się liczba zamówień na usługi związane z budową i remontem (zwłaszcza ocieplaniem) domów, trzeba przyznać, że zrealizowanie budowy „od ręki” będzie bardzo utrudnione.

To z kolei oznacza, że budowa domu będzie przeciągnięta w czasie, a więc i droższa. Trzeba pamiętać, że przy rosnącej inflacji i wzrastających kosztach energii, nabycie materiałów budowlanych również nie będzie takie proste. Reasumując, z każdym kolejnym rokiem budowa swojego wymarzonego domu będzie wiązała się z rosnącymi wydatkami. Wzrost ten może sięgnąć nawet do 10 – 15 procent w skali roku!

Jak zatem zaoszczędzić na budowie domu?

Prawdę mówiąc jest to dość trudne i to nawet dziś, gdy w teorii dostęp do materiałów budowlanych powinien być nieograniczony. Inwestor nie tylko powinien skupiać się nad tym, jak najtaniej wybudować dom (prosty projekt, parterowa konstrukcja), to jeszcze powinien zwrócić uwagę na to, by jego eksploatacja była jak najtańsza. Oczywiście pierwsze skojarzenie to energia, a konkretnie sposób jej wykorzystania. 

Zastosowanie dobrej jakości ocieplenia w połączeniu z pompą ciepła to dodatkowy wydatek, ale ogranicza on roczne koszty na ogrzewanie do maksymalnie 3 – 5 tysięcy złotych. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych w tym folii izolacyjnej, zastosowanych tynków, farb itd. Zastosowanie oszczędnych rozwiązań pozwoli również zmniejszyć wydatki na energię elektryczną. Instalacja tzw. domu inteligentnego pozwala lepiej zarządzać oświetleniem, temperaturą i wentylacją, a co za tym idzie – ogranicza zużycie prądu. 

Reasumując, łączny koszt wybudowania domu może przerażać. Jednakże trzeba liczyć się z tym, że na chwilę obecną jest to najbardziej bezpieczna forma nieruchomości, którą może posiadać inwestor. W dobie szalejących kosztów ogrzewania i rosnącego czynszu, własny dom jest sposobem na wygenerowanie ograniczonych oszczędności.