Nowa ustawa deweloperska – szanse i zagrożenia

W lipcu 2022 roku weszła w życie tzw. nowa ustawa deweloperska, która — zdaniem ustawodawcy — ma pomóc „zwykłym obywatelom” w nabyciu własnego domu lub mieszkania. Warto zauważyć, że wprowadzone w ramach tejże ustawy przepisy znacznie różnią się od poprzednich zapisów i mogą mieć istotny wpływ na kształtowanie się relacji pomiędzy klientem a deweloperem. Czy to oznacza, że czekają nas poważne zmiany na rynku deweloperskim?

Rachunki powiernicze i sposób ich postrzegania

Trzeba przyznać, że nowa ustawa deweloperska znacząco porządkuje relacje pomiędzy klientem a deweloperem, chroniąc de facto tego pierwszego przed niekorzystnymi dlań konsekwencjami prawnymi. Jedną z takich konsekwencji był nie do końca uprzedmiotowiony status tzw. rachunków powierniczych. W „starych zapisach” nie było do końca sprecyzowane, na jakim rachunku powierniczym mają być przechowywane środki wpłacane przez kupującego. W praktyce wyglądało to tak, że kupujący wpłacał środki na otwarty rachunek, który nie posiadał zabezpieczeń bankowych i ubezpieczeniowych. Jak łatwo się domyślić, w sytuacji, gdy deweloper ogłosił upadłość lub też nie przeniósł w terminie praw własności na nabywcę, aktywa te mogły zostać bezpowrotnie utracone.

Rozszerzony zakres obowiązywania przepisów

Dotychczasowa ustawa deweloperska obejmowała jedynie te osoby, które — jako deweloperzy — zajmowali się sprzedażą nieruchomości swoim klientom. Co ważne, zapisy w niej obowiązujące nie odnosiły się już do umów zawartych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Nowa ustawa deweloperska znacząco zmienia ów stan rzeczy. Po pierwsze objęte są nią również przedsiębiorstwa, które nie funkcjonują jako deweloperzy, ale odsprzedają nieruchomości swoim klientom. Po drugie, zakres usług świadczonych przez dewelopera w ramach ustawy znacząco się rozszerzył i nie jest już uzależniony od terminu uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z tym, zakres ustawowych usług deweloperskich obejmuje:

– wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie praw majątkowych dotyczących przedmiotu na nabywcę, jeśli uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jeszcze nie miało miejsca,

– ustanowienie prawa odrębnej własności przeniesienie przedmiotu na nabywcę, jeśli uzyskano już pozwolenie, ale nie ustanowiono odrębnej własności,

– przeniesienie przedmiotu na nabywcę, jeśli udało się ustanowić odrębną własność.

Reasumując ów punkt, zakres obowiązków dewelopera rozszerzył się de facto na cały proces zakupu i przeniesienia własności na nabywcę. Jest to bardzo pożądany krok, dzięki któremu kwestia zasad obowiązujących deweloperów zostanie w znacznym stopniu ujednolicona.

Więcej informacji, większa przejrzystość ofert

Mówiąc kolokwialnie, nowa ustawa deweloperska sprawi — przynajmniej w zamyśle ustawodawcy — że inwestor nie będzie musiał kupować nieruchomości od dewelopera „w ciemno”. Zgodnie z nowymi przepisami oferta deweloperska (przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej) ma stać się znacznie bardziej przejrzysta. Co więcej, mają się w niej pojawić zapisy dotyczące np. planów inwestycyjnych w bliskim sąsiedztwie sprzedawanej przez dewelopera nieruchomości. W nowym wzorze deweloperskiego prospektu informacyjnego ma też pojawić się informacja dotycząca pozwolenia na użytkowanie nieruchomości, zaświadczenia o samodzielności lokalu, czy też aktu ustanawiającego jego odrębną własność. Oprócz tego mają w nim pojawić się podstawowe informacje na temat nieruchomości, to jest jej powierzchnia, cena, a także… dokument przedstawiający sumę gwarantowaną, która będzie wypłacona z tytułu upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy. Co ważne, prospekt ten ma być dostarczony potencjalnemu nabywcy nie w formie papierowej, ale na nieodpłatnym, trwałym nośniku. Nietrudno się domyślić, że takim nośnikiem będzie najprawdopodobniej płyta CD (DVD). Prospekt ten zostanie doręczony nabywcy niezależnie od tego, czy wyrazi on taką chęć, czy też jej nie wyrazi.

Wady techniczne i rozliczenie ich napraw

Nowa ustawa deweloperska reguluje również szereg kwestii dotyczących tzw. wad technicznych. Zgodnie z obowiązującymi od 1 lipca zapisami deweloper musi w ciągu 14 dni odnieść się do zażaleń ze strony nabywcy. Jeśli termin ten upłynie, a deweloper nie odniesie się do żądań nabywcy, to ten ostatni zyskuje automatycznie prawo do naprawy wspomnianej wady. Warto zauważyć, że deweloper ma zaledwie 30 dni na jej naprawę. Jeśli w ciągu tych 30 dni nie podejmie się on realizacji usługi, to będzie to mógł zrobić nabywca (rzecz jasna na koszt dewelopera). Trzeba przyznać, że pod tym względem zapisy ustawy są dość niejasne. Istnieje bowiem możliwość przesunięcia realizacji terminu naprawy, jeśli deweloper (dokładający wszelkich starań, by usługę tą zrealizować w terminie), nie może zrobić tego w odpowiednim czasie. W takiej sytuacji obydwie strony (nabywca i deweloper) mają obowiązek wynegocjować właściwy dla siebie termin napraw. Na marginesie warto zaznaczyć, że taka niejasność rodzi sporo wątpliwości natury prawnej i być może będzie w przyszłości rozstrzygana przez sądy.

Uwaga! W nowej ustawie pojawia się termin „wady istotnej”, która — jeśli nie zostanie uznana przez dewelopera — daje prawo nabywcy do odstąpienia od umowy. Jeśli deweloper ją uzna, to ma on 30 dni na jej usunięcie. Jeśli w tym czasie usługa nie zostanie zrealizowana, nabywca ma prawo do jej wypowiedzenia.

Zabezpieczenie wpłat nabywców

W nowej ustawie deweloperskiej dużo zmieniło się pod kątem zabezpieczenia wpłat nabywców, a co za tym idzie — również w materii funduszy powierniczych. Zgodnie z nową ustawą deweloper ma obowiązek założyć tzw. (otwarty lub zamknięty) Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dla każdego rozpoczętego „przedsięwzięcia deweloperskiego”. Jeśli z owego przedsięwzięcia zostanie wyodrębnione zadanie inwestycyjne, konieczne będzie założenie kolejnego Funduszu przypisanego tylko i wyłącznie do tego zadania. Obowiązkiem nabywcy będzie przekazywanie środków zgodnie z przyjętym terminarzem realizacji inwestycji. Oznacza to, że deweloper ma obowiązek informowania go o zakończonym etapie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Na tej podstawie nabywca jest zobowiązany do uregulowania wszystkich zobowiązań finansowych. Nawiasem mówiąc, zmniejszy to ryzyko zaangażowania dostępnych środków w kontekście upadłości dewelopera.

Fundusz Powierniczy a upadłość banku

Zgodnie z zapisami nowej ustawy deweloperskiej Fundusz istnieje aż do zakończenia procedury sprzedaży nieruchomości. Jeśli znajdują się na nim środki finansowe, a bank prowadzący Fundusz upada, to umowa deweloperska nadal obowiązuje. Oznacza to jednocześnie, że środki znajdujące się na Funduszu podlegają ochronie ze strony Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. W praktyce oznacza to, że posiadacze środków wpłaconych na rachunek powierniczy chronią swe środki do wysokości 100 000 euro. Biorąc pod uwagę wysoką wartość europejskiej waluty względem złotówki, jest to na chwilę obecną równowartość prawie pół miliona złotych.

Kto zyska, kto straci w nowej ustawie deweloperskiej?

Nowa ustawa deweloperska to twór prawny, którego celem jest zachęcenie nabywców do zakupu mieszkań i domów na rynku deweloperskim. Faktem jest, że zdecydowana większość zmian została przygotowana z myślą o nabywcach nieruchomości. Niestety, rosnąca lista obowiązków deweloperów może zmusić ich do wzrostu cen nieruchomości.

Reasumując, zmiany w ustawie deweloperskiej w zasadzie tworzą zupełnie nowy dokument prawny, który znacząco różni się od swej poprzedniej wersji. To, jakie skutki przyniesie on dla gospodarki, będzie można zobaczyć w najbliższych kilkunastu miesiącach.