Czy wynajem mieszkania i spekulacyjny zakup nieruchomości to w dalszym ciągu dobre inwestycje?

Autor: Krzysztof Zegarek, 19.03.2024

Inwestowanie w nieruchomości jest powszechnie uważane za opłacalne, jednak wymaga przemyślanej decyzji i analizy z uwzględnieniem oczekiwanych zysków z wynajmu lub wzrostu wartości nieruchomości. Rynek mieszkaniowy znajduje się w stanie niepewności między zakończeniem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” a oczekiwaniem na start nowego programu rządowego „Na start”, co może wpływać wpływa na decyzje inwestycyjne.

Rządowe programy mieszkaniowe i ich wpływ na decyzję o inwestowaniu w nieruchomości

Rynek nieruchomości jest bardzo wrażliwy na zmiany w polityce mieszkaniowej i dostępności finansowania. Zakończenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i oczekiwanie na uruchomienie nowego programu „Na start” stworzyły atmosferę niepewności z kilku kluczowych powodów:

• Zmiana warunków finansowania: Zakończenie jednego programu i oczekiwanie na drugi wprowadza niejasności co do warunków, na jakich inwestorzy i potencjalni nabywcy mogą uzyskać finansowanie. Bez jasnej ścieżki do taniego kredytu, popyt na mieszkania może tymczasowo spaść, co wpływa na decyzje inwestycyjne dotyczące zakupów spekulacyjnych oraz inwestycji na wynajem.
• Oczekiwania rynkowe: inwestorzy starają się przewidzieć, jak nowy program wpłynie na rynek. Czy spowoduje on wzrost popytu i cen, podobnie jak poprzednie inicjatywy? Czy wprowadzenie programu zostanie opóźnione lub zmienione w sposób, który może zaszkodzić wartości nieruchomości? Ta niepewność sprawia, że inwestorzy mogą zwlekać z decyzjami, czekając na bardziej stabilne warunki.
• Adaptacja do nowych warunków: inwestorzy muszą dostosować swoje strategie do zmieniającego się krajobrazu. Dla niektórych może to oznaczać tymczasowe wstrzymanie zakupów, aż do wyjaśnienia warunków nowego programu. Dla innych może to być okazja do zbadania alternatywnych możliwości inwestycyjnych, które mogą zaoferować lepszą stopę zwrotu w obliczu aktualnych warunków rynkowych.
• Ryzyko i oportunizm: Atmosfera niepewności zwiększa percepcję ryzyka, ale także otwiera drzwi dla oportunizmu. Niektórzy inwestorzy mogą dostrzec w obecnej sytuacji szansę na zakup nieruchomości w korzystniejszych cenach, zakładając, że wdrożenie nowego programu znów ożywi rynek.

Wzrost cen nieruchomości, a zwrot z inwestycji

W ostatnim roku zaobserwowaliśmy znaczący wzrost cen mieszkań w największych miastach Polski. Ten trend był napędzany przez kilka czynników, w tym przez dostępność taniego kredytu, co ułatwiło zakup nieruchomości zarówno dla inwestorów, jak i dla osób szukających mieszkań na własne potrzeby. Jednak ten wzrost cen ma dwojakie konsekwencje dla rynku inwestycyjnego

Analizy wskazują, że w ciągu roku mieszkania na wynajem przyniosły średnio ok. 5% zysku netto plus wzrost wartości nieruchomości, co jest uznawane za korzystne w obecnych warunkach rynkowych. 

• Spekulacyjny zakup mieszkań: inwestorzy, którzy kupują nieruchomości z zamiarem szybkiej odsprzedaży przy zysku (tzw. flipping), mogą stwierdzić, że wzrost cen, choć potencjalnie zwiększa wartość ich inwestycji, jednocześnie zwiększa ryzyko. Wysokie ceny zakupu wymagają większego kapitału wstępnego i mogą ograniczać marżę zysku, szczególnie jeśli rynek zwolni lub się odwróci. W takim scenariuszu, inwestycja, która na początku wydawała się atrakcyjna, może stać się finansowym obciążeniem.
• Rentowność z wynajmu: wzrost cen mieszkań wpłynął również na rynek wynajmu. Chociaż ceny wynajmu również poszły w górę, to nie zawsze w tempie odpowiadającym wzrostowi cen zakupu. To oznacza, że rentowność z wynajmu – czyli stosunek dochodu z wynajmu do wartości nieruchomości – w wielu przypadkach obniżyła się. Dla inwestorów, którzy liczyli na stały, atrakcyjny dochód pasywny z wynajmu, zmniejszenie rentowności może skłonić do przemyślenia ich portfeli inwestycyjnych, włączając w to możliwość sprzedaży tych lokali, które nie przynoszą oczekiwanych zysków.

Konsekwencje dla Rynku

Zmniejszająca się rentowność inwestycji w nieruchomości wynajmowane może mieć szersze implikacje dla rynku mieszkaniowego:

• Zwiększenie podaży na rynku sprzedaży: jeśli inwestorzy zdecydują się masowo sprzedawać swoje nieruchomości, które nie generują oczekiwanych zysków, może to doprowadzić do zwiększenia podaży na rynku sprzedaży. W krótkim terminie może to nawet doprowadzić do stabilizacji cen lub ich spadku, zwłaszcza jeśli podaż znacząco przewyższy popyt.
• Ocena ryzyka i dostosowanie strategii: inwestorzy mogą być zmuszeni do ponownej oceny swoich strategii inwestycyjnych, biorąc pod uwagę zmieniające się warunki rynkowe. Dla niektórych może to oznaczać przejście od krótkoterminowych strategii spekulacyjnych do długoterminowych inwestycji w wynajem lub poszukiwanie alternatywnych form inwestycji.

Podsumowując, inwestowanie w nieruchomości pozostaje atrakcyjną opcją, ale wymaga dokładnej analizy i świadomości ryzyka. Strategie inwestycyjne muszą być teraz bardziej elastyczne wobec dynamicznie zmieniającego się rynku. Inwestorzy muszą nie tylko śledzić ogólnokrajowe trendy i politykę mieszkaniową, ale także dokładnie analizować lokalne rynki, aby identyfikować obszary o największym potencjale wzrostu lub odporności na zmiany w polityce kredytowej. Wymaga to głębokiego zrozumienia rynku, adaptacji do szybko zmieniających się warunków oraz gotowości do zmiany planów inwestycyjnych w zależności od rozwoju sytuacji.